Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn die Immobilie zur Erzielung von Erträgen genutzt wird – typischerweise bei wohnwirtschaftlichen Renditeobjekten und Gewerbeobjekten. Der Wert ergibt sich aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag (z. B. Mieteinnahmen) abzüglich Bewirtschaftungskosten und wird mit einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz kapitalisiert.

Geeignet für:

• Zinshäuser / Mehrfamilienhäuser
• Büro- und Gewerbeimmobilien
• gemischt genutzte Objekte
• Renditeobjekte aller Art

Das Verfahren berücksichtigt nicht nur den Grundstückswert, sondern auch die Wirtschaftlichkeit der baulichen Anlagen. Es bietet eine realistische Einschätzung für Eigentümer, Investoren, Käufer und Kreditgeber.

Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF):

Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) ist eine der international anerkanntesten Methoden, um den Wert einer gewerblich genutzten Immobilie fundiert zu ermitteln.

Anders als rein vergangenheitsorientierte Verfahren blickt die DCF-Methode in die Zukunft: Sie basiert auf Ihren erwarteten zukünftigen Cashflows, die auf den heutigen Tag abgezinst werden. So wird der heutige Wert Ihrer zukünftigen Ertragschancen berechnet – ein Ansatz, der Wachstumspotenziale und Risiken gleichermaßen berücksichtigt. Das Ergebnis ist ein intrinsischer Immobilienwert, der über kurzfristigen Marktschwankungen steht und Ihnen als verlässliche Orientierung dient.

Liquidationswertverfahren:

In Sondersituationen kann es nötig sein, den reinen Bodenwert bzw. Veräußerungswert nach Entfernung aller Aufbauten zu betrachten. Dieses Verfahren wird angewandt, wenn etwa ein Gebäude keinen wirtschaftlichen Nutzen mehr bringt und ein Abriss wahrscheinlich ist – sprich, das leere Grundstück mehr wert wäre als die bestehende Nutzung.

Der Liquidationswert setzt die Immobilie also im Geiste auf "Null", berücksichtigt Abbruchkosten und ergibt so eine Untergrenze des Wertes. Für Gläubiger in einer Zwangslage ist dies relevant, um das Worst-Case-Szenario zu kennen. In der Regel streben wir jedoch an, über geordnete Verkaufsprozesse deutlich höhere Werte als den Liquidationswert zu erzielen.

Beleihungswert §16 BelWertV

Der Beleihungswert einer Immobilie ist der langfristig erzielbare Wert, der im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung als Grundlage für Kredite dient. Einfach ausgedrückt handelt es sich um den Betrag, den Ihre Bank der Immobilie als Sicherheit beimisst. Die Bank geht dabei davon aus, diesen Wert auch in vielen Jahren – etwa bei einer Versteigerung – mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielen zu können​.

Zur Ermittlung werden anerkannte Bewertungsverfahren (z. B. Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren) herangezogen und vom aktuellen Marktwert ein Sicherheitsabschlag abgezogen. Daher liegt der Beleihungswert in der Regel unter dem aktuellen Marktwert oder Kaufpreis.

Gemäß der gesetzlichen Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) wird der Beleihungswert als jener Immobilienwert definiert, der unabhängig von vorübergehenden Marktschwankungen und ohne spekulative Einflüsse während der gesamten Beleihungsdauer voraussichtlich erzielt werden kann​.

Er spiegelt also einen konservativen, dauerhaft stabilen Wert wider.